持续的政策暖风吹拂之下，一直低迷的地产板块在11月以来表现一改过往低迷。数据显示，中信房地产（一级行业）指数从11月1日以来涨幅达到14.43%。

　　据统计，中信地产指数最新市值达到了1.74万亿，如果加上香港上市的内地房地产企业，总市值超过2万亿。

　　究竟什么引发了地产板块的走强？这一走强能否持续？后续房地产领域是否还存在机遇？借道基金该如何布局？记者专访了六位投研人士，分别为：

　　嘉实金融精选基金经理 李欣、

　　国富金融地产基金经理赵宇烨、

　　创金合信金融地产基金经理李龑、

　　泰达宏利宏观策略投资部副总经理及首席策略分析师 庄腾飞、

　　博时基金行业研究部高级研究员 苏若琳、

　　永赢基金策略分析师唐笑天。

　　这些投资人士表示，近期地产行业政策密集出台，主要还是为了稳定金融市场和平滑经济总需求的波动，做出的政策组合拳，从而起到稳定房地产信用市场预期，稳定微观购房主体的购房信心的作用。目前地产行业的基本面和估值都处于底部，此次政策逐步反转后，估值修复的动力极大。

　　他们还表示，若后续整体经济预期、居民收入预期、线下经济活力继续修复，地产的基本面可能也会进入修复的通道，届时地产股或将迎来更大的上涨空间。借道基金布局要注意风险，从基金布局风格、基金经理投资思路等角度来筛选。

　　一系列地产支持政策

　　地产行业迎来利好

　　记者：近期，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》等一系列政策出台，您如何看待其对地产股的影响？

　　赵宇烨：前期地产板块的困境一是销售较弱，二是民营企业再融资难度大，出现了流动性问题。近期政策开始在融资端支持企业，虽然还在初步阶段，落地效果还需观察，但起到了很好的信号意义，一些资金困难的民营企业，未来融资环境会更加友好，获得资金支持的力度会更大；不仅是企业端，购房人对行业的悲观预期也有望发生转变，板块大概率处于见底、逐步向上的过程。

　　企业基本面受益对股票产生正面作用，特别是股价前期反应了极度悲观的情绪，市场情绪扭转后大概率会有预期修复行情。

　　唐笑天：近期的一系列地产支持政策主要着力点是修复房企的融资端，特别是围绕民营房企中历史财务自律性高、稳健经营的优质房企。通过对优质民营房企发债提供担保、盘活一定额度的预售监管资金等方式，有助于避免民营房企融资恶化的负反馈循环，在市场层面也大概率有助于对优质民企的投资信心修复。

　　苏若琳：对于帮民企和稳行业的预期加强，因而对股票的情绪影响较大，但实际政策效果有待观察。

　　李欣：这次政策组合拳的力度是空前的，尤其是《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》涉及房贷延期、房企风险化解、保交付等，共有十六条，简称“金融16条”，是今年来最强有力的支持政策，体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度。金融16条明确了房地产关联各方主体目前的主要任务和方向，强调对民营企业一视同仁，强调支持房企融资，面面俱到。因含有大量金融救助条款，对出险和潜在出险房企构成重大利好，对当前房地产市场稳定发展将产生积极且重要的影响，楼市信心也在重塑。

　　李龑：民营地产企业的信用风险，一直是压制地产市场恢复的一个重要因素。这次的一系列政策可谓是四两拨千斤，命中本轮地产市场症结。可以看到，无论是股市还是信用债市场，都对于该政策有巨大的正反馈。我们认为，在一系列政策的有力执行之后，部分经营稳健的民营房企，将打消市场质疑，恢复融资能力，也可打消购房者的疑虑，有利于地产销售的企稳。或者说，这些政策为地产销售的企稳提供了先决条件。

　　庄腾飞：近期地产行业政策密集出台，主要还是为了稳定金融市场和平滑经济总需求的波动，做出的政策组合拳，从而起到稳定房地产信用市场预期，稳定微观购房主体的购房信心的作用。

　　从2022年3月银保监会领导在新闻发布会上明确提到，“房地产泡沫化金融化势头得到扭转”，再到此次多部委联合出文，鼓励金融体系支持房地产市场平稳健康发展，明确鼓励和支持首套和改善性住房需求，尤其是新市民阶层。我们认为，这意味着，2018年以来的房地产行业的金融收缩周期告一段落。这对地产股是明确的正面影响，并且考虑到行业供给侧已经发生了显著收缩，因此，此次政策环境变化，会有较长远的影响。

　　供给端、需求端和估值端等共同作用

　　促使地产板块反弹

　　记者：如何看待这波地产股的反弹行情？背后有哪些影响因素？最近哪些细分方向表现比较突出？

　　赵宇烨：近期地产板块的反弹主要是基于利好信息带来的预期修复，市场认为后续解决行业困境的力度会越来越大，所以板块的情绪修复较大。

　　但行业基本面还没有发生太大改善，所以板块的短期行情更多是偏博弈的机会，参与的资金更偏好弹性较大的方向，如产业链和物业，这波反弹最大的也正是港股物业公司。

　　物业本身的盈利模式较好，并且具备相对稳定的现金流，前期下跌更多是因为市场担心其控股股东造成负面影响，现在对控股股东的担忧缓解后，基于物业本身较好的基本面，反弹力度大。

　　唐笑天：本次地产板块的反弹龙头是优质的民营房企。主要原因是因为对债务、行业前景等方面的担忧，前期跌幅过大，而近期一系列政策从融资端起到了托底的作用，有助于市场对地产债务问题担忧的缓解，带动了整体地产板块的反弹。

　　李欣：近期反弹是供给端、需求端和估值端等共同作用的结果。

　　供给端政策反转，开始对地产企业伸出援手：近期包括金融16条在内的多个政策陆续出台；需求端政策有望在“一城一策”下进一步跟进，希望能拉动地产销售。

　　此外目前地产行业的基本面和估值都处于底部，此前由于市场担忧民企的批量暴雷，以及断贷及疫情影响下的地产销售数据大幅下滑，抖客网，导致地产行业估值被不断下杀到历史极低水平，从未违约的民企地产股都被杀到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反转后，估值修复的动力极大。最近房地产开发板块和民营地产企业表现比较突出。

　　李龑：这波地产的反弹，是对于近期一系列对症下药的地产政策的积极回应。其背后的因素主要有：第一、债券市场的第二支箭，央行2500亿再贷款，推动了民营房企的发债。紧接着相关企业的债券发行成功，是催化本轮行情的最大刺激因素。